남산 N서울타워에서 바라본 서울 시내의 모습. [연합뉴스]

[헤럴드경제=양대근 기자] 부동산 시장 안팎에서 현 분양 제도 개선에 대한 목소리가 꾸준히 높아지고 있다. 실수요자에게 좀 더 저렴한 주택을 공급하고, 현재 일부 수분양자에게만 돌아가는 과도한 이익 집중 구조를 개선할 필요가 있다는 지적도 나온다.

11일 정치권에 따르면 국회 기획재정위원회 소속 박홍근 더불어민주당 의원은 기획재정부 국정감사에서 “부동산가격을 안정시키고, 실수요자를 위한 공급을 위해 ‘시세차익 공유형 환매조건부 주택’을 적극적으로 도입해야 한다”고 밝혔다.

기존 환매조건부 주택 제도는 지난 2007년 4월 첫 도입됐다. 같은 해 10월 군포부곡지구에 처음으로 시범공급(환매기간 20년)한 바 있다. 그러나 청약률과 계약률이 저조해 사실상 중단됐고, 이 지구는 2009년 6월부터 전 가구를 일반분양으로 전환했다.

당시 청약미달 사태에 대해 대한국토도시계획학회는 ‘과도한 환매기간’과 ‘과도한 분양가’가 원인이라는 설문조사를 발표한 바 있다.

환매기간을 20년으로 제한해 환매기간 내에는 매매가 불가하도록 하였고, 매입자의 이익을 전혀 반영하지 않는 등 원천적 한계가 있었다는 것이다.

박 의원은 이날 국정감사에서 ‘시세차익 공유형 환매조건부 주택’을 대안으로 제기했다. 세부 내용을 보면 한국토지주택공사(LH)가 보유하고 있거나 건설 예정인 주택을 대상으로 분양가 상한금액 이내에서 주변시세의 60%~80% 수준으로 저렴하게 공급하되 거주의무기간을 10년, 시세차익 공유기간을 20년으로 정하고 있다.

거주의무기간(10년) 안에서는 수분양자가 한국토지주택공사(LH)에게만 매각할 수 있고, 거주의무기간(10년) 경과 후부터 시세차익 공유기간(20년)까지는 민간시장에서 시세에 따라 매각 후 미리 정한 비율에 따라 분양자와 수분양자가 이익을 공유할 수 있도록 한다.

박 의원은 “새롭게 제안하는 ‘시세차익 공유형 환매조건부 주택’은 시세보다 저렴하게 주택을 공급하고, 의무거주기간 경과 후엔 시세차익을 적절히 공유하는 방식이며 또 다른 공공주택에 분양 신청을 할 수 있는 청약권을 유지시켜 선택의 기회도 보장한다”면서 “부동산시장 안정과 실수요자를 위해 적극적 도입이 필요하다”고 설명했다.

박홍근 더불어민주당 의원실 제공

향후 3기 신도시를 비롯한 공공택지에서 시세차익 공유형 환매조건부 주택이 도입될 수 있을지도 주목된다. 현재는 입주 때 분양가의 일부만 내고, 거주하면서 지분을 사는 ‘지분적립형 분양주택’이 가장 먼저 도입될 가능성이 크다.

정부는 지난 8·4 공급대책에서 ‘로또 분양’ 문제를 해결하기 위해 지분적립형 분양주택을 시범 도입한다고 밝힌 바 있다.

서울시와 서울주택도시공사(SH공사)가 제안한 지분적립형 주택은 신혼부부를 비롯한 무주택 서민이 분양가의 20~40%만 내고 일부 지분을 먼저 얻은 뒤 최장 20~30년 동안 분할해 지분 전체를 취득하는 방식이다. 소득·자산 기준만 맞추면 100% 추첨제로 공급한다는 계획이다.

초기 자금이 부족한 2030세대의 내집 마련 기회를 늘리는 동시에 취득한 지분만큼만 시세차익을 보게 하겠다는 의도다.

이 제도는 개인 지분이 낮은 상태에서 처분하면 수익 자체가 낮아 수분양자가 장기간 거주하도록 유도하는 효과가 있다는 게 서울시 예측이다.

서울시는 시가 공급하는 공공분양 물량에 최대한 지분적립형 분양주택을 적용한다는 방침이다. 정부는 관련 법령이 마련되면 다른 지자체에서도 필요할 경우 활용해 지분적립형 주택을 공급할 수 있을 것으로 보고 있다.

국토부 측은 “지분적립형 주택을 도입하려면 관련 법령 규정을 만들어야 하는데, 다른 지자체도 필요하다면 서울시처럼 지분적립형 주택을 공급할 수 있다”고 설명하고 있다.

이외에도 분양을 통한 과도한 시세차익을 직접적으로 환수하는 방식도 꾸준히 거론되고 있다. 지난 2006년 참여정부 시절 당시 분양가상한제와 함께 도입됐던 주택채권입찰제는 ‘로또 분양’을 막는 대안으로 지목된다.

이 제도는 분양가와 주변 아파트의 시세차이가 클 경우 계약자가 공공으로부터 채권을 사도록 해서 시세차익 일부를 환수하는 방식이다. 수요자 중 채권매입 예정액을 많이 써낸 순서대로 분양권이 우선 제공된다. 2007년 당시 주변 아파트 시세의 80% 수준으로 상한액이 정해진 바 있다. 다만 이 방식은 경쟁이 가열될 경우 수분양자의 부담이 오히려 가중될 가능성이 크다.

오세훈 전 서울시장은 “SH나 LH를 통해 저렴한 주택을 공급하되, 그 방법은 환매조건부 분양·토지임대부 분양·장기전세주택의 3가지 방식이 혼용돼야 한다”고 제안한 바 있다.

토지임대부 분양은 토지는 공공이 소유하고 건물만 개인에게 분양하는 방식이고, 환매조건부 방식은 공공택지 아파트를 분양받은 소유자가 이를 매각할 때 적정 이율을 곱해 공공기관에 매각하는 조건이 붙게 된다.

반면 실제 제도 도입을 위한 재원 마련 등 실효성에 대해서는 여전히 의문점이라는 지적도 제기된다. 자칫 공공기관만 상당 수준의 선부담을 떠안을 수 있고, 공급 물량 역시 시장이 원하는 수준까지 나올 지 미지수다.

이를 위해 정부 개입을 줄이고 시장 자율을 통한 가격 안정이 필요하다는 반론도 나온다. 익명을 요구한 부동산 전문가는 “재건축·재개발 규제를 풀어 꾸준히 ‘공급시그널’이 나오면, (새로운 분양 제도가 도입되지 않아도) 장기적으로 개발 이익이 적절하게 분배되고 집값 안정 효과도 기대할 수 있을 것”이라고 설명했다.

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