금리상승 여파로 주택시장이 본격 조정기에 접어든 가운데 전셋값보다 집값이 빨리 하락하면서 이른바 ‘깡통전세’ 위험에 노출된 세입자도 늘어나고 있다. 깡통전세는 매매 가격 대비 전셋값(전세가율)이 지나치게 높아 세입자가 계약 만료 후 보증금을 제대로 돌려받지 못할 위험이 있는 전셋집을 뜻한다. 국토교통부가 14일 발표한 전국 전세가율 통계에 따르면 수도권 읍면동 1369곳 중 319곳(23.5%)이 빌라(다세대·연립주택) 전세가율이 80%를 넘는 위험지역으로 나타났다. 전세가율이 70~80%를 넘어서면 집이 경매에 넘어갈 경우 세입자가 보증금을 떼일 확률이 커진다. 빌라는 주로 서민층이 많이 거주하는데 수도권 읍면동 빌라 4곳 중 1곳이 이런 위험에 노출돼 있는 셈이다. 선제적 대책을 세우지 않으면 피해액이 눈덩이처럼 불어나 사회적 홍역을 치를 판이다.

올해 들어 집값 하락세가 본격화하면서 수도권 13개동에선 최근 3개월 사이 거래된 빌라 전셋값이 매매 가격을 추월하는 ‘이상 현상’이 벌어졌다. 안산시 상록구 사동(111.6%), 인천 남동구 남촌동(108.9%), 서울 강서구 등촌동(105%) 등이 대표적이다. 전세가율이 90%를 넘는 지역은 수도권에서만 55곳에 달했다. 지난 수년간 집값 급등에 따른 피로감과 금리인상이 맞물리면서 집값 내림세가 가팔라졌지만 전셋값은 상대적으로 덜 내린 영향 때문이다. 주택 매수 수요가 급감한 상황에서 아파트에 비해 매수세가 빈약한 빌라 매매 가격은 더 내려갈 가능성이 커 전세가율이 과도하게 높은 지역에선 ‘깡통전세’ 피해가 속출할 수 있다.

다수의 세입자로부터 약 300억원을 가로채 ‘깡통전세’에 경종을 울린 ‘세 모녀 전세 사기’ 사건은 서울 지역 빌라 500채를 갭 투자 방식으로 매입하는 수법에 기반했다. 세 모녀로부터 보증금을 돌려받지 못한 피해자는 대부분 20·30대 사회초년생과 신혼부부였다. 빌라 밀집지역을 중심으로 전세가율 80%를 넘는 곳이 많아지고 있다는 것은 세입자의 돈으로 갭투자를 한 뒤 보증금 반환 직전에 잠적하는 ‘제2의 세 모녀 사기 사건’ 위험이 커졌다는 것을 의미한다.

서민에겐 전세보증금이 전재산이나 다름없다. ‘세 모녀 사기’ 사건을 계기로 정부가 집의 적정 전세가와 매매가, 악성 집주인 명단 등이 담긴 ‘자가진단 안심전세’ 앱을 내년 1월 내놓기로 했다. 집주인은 계약 전에 임차인에게 세금 체납 등의 정보를 제공해야 하는 등 세입자의 대항력도 강화키로 했다. 그 과도기에 생길 피해를 막을 대책도 강구해야 한다. 현장을 가장 잘 아는 중개사의 역할을 강화하는 조치를 검토해봄 직하다.