빌라 등 90% 부실설계 추정
투자수익률 급감 시공도 엉망
전주원룸 황산사건 재발우려
준공검사 등 보완책 마련을
기업형 임대사업 유도도 시급
최근 전주시 중화산동 원룸주택에서 발생한 황산으로 하수구를 뚫으려다 아래층에 사는 주민 얼굴에 화상을 입힌 사건은 가히 충격이다. 다용도실 하수구가 막혀 황산을 붓자 배관 파이프를 녹였고 이것이 아래층 천장을 타고 내려 잠자던 젊은 주부와 아들의 얼굴에 화상을 입혔던 것이다.
막힌 하수구를 뚫기 위해 독극물인 황산을 부은 것 자체도 문제이지만 우리를 더 놀라게 하는 것은 하수 배관이 아래층 천장을 지나도록 무계획적으로 시공, 엉뚱한 피해가 발생됐다는 점이다.
건축업계에 이른바 ‘김(金)씨 아저씨 건물’이라는 게 있다. 도청이나 시청, 구청 앞 건축 허가사무소와 설계업계, 소규모 주택건설업계에 통용되는 속어로, 설계도나 상세 시공도면 없이 건축주가 마음대로 짓는 주택을 지칭하는 말이다.
이번 사고의 주택처럼 빌라나 다가구, 단독주택의 90% 이상이 상세한 도면이나 시방서 없이 지어진 것으로 추정되고 있을 정도다. 설계도면이 있다 해도 허가 관청 도면과 실제 시공이 다르고 면피용에 불과할 뿐이다.
집장사 주택일수록 이 같은 불법과 탈법, 부실 설계와 시공이 판을 쳐 전주시 원룸주택처럼 어처구니없는 사고를 언제든지 유발할 가능성이 크다. 건축 허가 때와 달리 준공검사가 끝나면 주차장이 송두리째 사라지고 기계식 주차장만 덩그러니 남아 있는 건물들을 주변에서 흔히 볼 수 있는 것도 같은 이유다.
문제는 이 같은 1970~80년대식 부실 주택이 현재도 마구잡이로 지어지고 있다는 점이다.
특히 이는 지난 2009년부터 전월세난과 소가구의 주택난이 가속화되면서 등장한 도시형 생활주택으로 옮아붙고 있어 심각성을 더해준다. 임대 수요층이 많아 임대투자자들이 선호하자 공급 초기인 2009년 1688가구에 불과하던 공급물량이 2010년 2만529가구로 무려 12배 정도가 늘었고, 증가 속도가 더욱 가속화, 2011년에는 8만3859가구가 공급됐다.
그야말로 공급 러시를 이루고 있는 것이다. 연리 2%의 자금 지원 등 정부의 적극적인 활성화 대책과 7%대를 넘는 임대수익성이 확인되면서 공급자나 투자자가 모두 꿩 먹고 알 먹는 최고의 수익 사업으로 부상한 것이다.
급증하는 1~2인 가구의 55% 정도가 이 같은 다가구 단독주택에 거주한다는 통계는 임대 사업 전망을 더욱 밝게 해준다. 너도나도 수익성 임대 사업에 나서는 것도 이 같은 전망에서다. 하지만 땅값 상승 등으로 분양가가 3.3㎡당 2000만원 이상으로 치솟으면서 고분양가 논란이 빚어지고, 투자수익률이 2~3%대로 떨어지면서 설계와 시공이 부실하기 그지없고 자재마저 엉망인 도시형 생활주택이 급속히 늘어나고 있다.
분양가를 낮추기 위한 편법 시공이 극에 달하고 있는 것이다. 예컨대 배관 등은 덕트 박스를 확보해 별도로 공간을 확보하는 것이 건축에서 불문율이다. 녹이 나거나 교체를 해야 하는 일종의 소모품 성격으로, 유지 보수를 위해서는 쉽게 작업을 할 수 있다. 하지만 최근 도시형 생활주택 등에서는 아예 이를 벽체 콘크리트 속에 묻어버리는 경우가 허다하다. 덕트 공간을 없애 협소한 공간을 넓게 보이고 공사비를 절감, 분양가를 낮추기 위함이다. 시공의 보루 역할을 하는 감리마저 부실, 소위 김씨 주택이 양산되고 있는 상황이다. 주택의 품질이 급속히 저하, 슬럼화를 유발하고 이는 곧 서민 주거 환경 악화로 연결되는 될 수밖에 없다. 이 같은 부실 및 무원칙 시공을 소비자나 입주자, 수분양자들이 알 턱이 없다.
낮은 분양가로 수익성이 양호할 것이라는 사실만 믿고 덜컥 분양받는 임대투자자는 2~3년 후부터 잘못된 시공이 드러나고 세입자의 민원이 많아지면서 곤욕을 치를 수밖에 없다. 세입자는 앞서 전주 원룸 황산 사고 같은 날벼락을 맞게 되고 수분양자 투자자는 유지 보수비용이 급증하면서 임대수익이 급감할 게 뻔하다. 이 같은 심각한 후진국형 부실 문제는 고시원 등 준주택의 경우에는 더욱 심각하다. 이를 방지하기 위해서는 건축사는 물론 감리자, 지자체의 준공검사 등의 철저한 점검 및 연계된 제도적 보완책 마련이 시급하다.
일본의 경우처럼 투자자 분양형 임대가 아닌 공급자가 직접 짓고 임대를 놓는 기업형 임대 사업이 시급히 자릴 잡도록 임대 사업을 유도해야 하는 이유도 여기에 있다.
ch100@heraldcorp.com
