수요위축 요인 곳곳에 산재
건설사 전문 영역화 불가피
IT접목 신상품개발 등 활로
주택건설업계의 최대 호황기는 아이러니 하게도 부동산 탄압(?)이 극심했던 노무현 정부시절이었다. 잇단 규제책에도 집값이 연간 11.6%(2006년)나 오르는 등 천정부지로 치솟았다.
시행사라는 이름의 디벨로퍼가 성행한 것도 이때다. 전체 땅값의 10%에도 미치지 못하는 자금으로 땅을 물색해오면 건설사와 서로 협력, 누이좋고 매부좋은 집장사를 할수 있었다. 잘만하면 프로젝트하나로 수백억원을 남긴 경우가 허다해 그야말로 대박사업이었다. 이는 97년 외환위기와 함께 심각한 유동성위기로 워크아웃에 들어갔던 건설회사들이 기사회생하는 반전의 동력이 됐지만 마구잡이식으로 아파트사업을 감행, 주택사업비중이 70~80%를 차지할 정도로 높아지는 계기가 됐다. 하지만 대박은 그것으로 끝이었다. 고무줄 분양가 비난 여론이 높아졌고 2007년 분양가 상한제라는 철퇴를 맞게 된다. 이어 2008년 급작스런 글로벌 금융위기를 맞아 경영상황은 급반전됐다. 수십조원대의 미분양아파트, 수십조원규모의 프로젝트 파이낸싱 부채는 시행사는 물론 주택건설업계를 최악의 위기로 몰아넣었다. 100대 건설사중 27%가량이 워크아웃 등 비운을 맞은 것이다.
지금은 주택사업 비중을 줄이고 따놓은 당상인 재건축 마저 포기하는 사례가 비일비재하다. 향후 주택사업은 비젼이 없는 것일까. 과거 영광재연 가능성은 없는 것일까가 업계 최대 화두다.
하지만 주택시장의 패러다임이 크게 바뀌면서 주택사업 자체에 대한 회의론이 강하게 대두되는 점을 고려하면 비관적이다. 100%대를 넘어선 주택보급률과 60%대에 이르는 자가보유율, 다운사이징화, 거주위주의 소비심리, 베이비부머 은퇴 등이 주택수요를 지속적으로 위축시킬 요인은 가득하다.
이쯤되면 대량 공급과 대박의 꿈은 저물고 있다고 봐야한다. 이는 향후 주택사업이 중소전문 주택건설업계의 영역으로 넘어간다는 걸 의미한다. 다품종 소량공급체계는 대형사의 경영속성에 맞지 않을 뿐만 아니라 경쟁력도 없다. 수요가 한계치에 달한 일본은 주택공급 및 건설이 주택전문업체의 영역화가 된지 오래다. 우리 역시 같은 추세로 변화할 것이라는게 대체적인 시각이다.
또 구조가 변화하는 주택시장에서 전문업체가 살아남기위해서는 수요자의 니즈에 맞춘 실용적 상품개발이 필수다. 나홀로 가구 400만시대, 여성 1인 단독가구 200만명, 노인단독가구 증가 등은 규모나 치장만으로 승부를 걸었던 기존 주택상품으로는 한계가 있다. 여성, 노인, 기러기 등 솔로(solo)를 위한 주택개발이 절실하다. 2~3년전부터 관심을 끈 도시형생활주택과 오피스텔로 등은 응급처방 주거유형에 불과하다. 소가구 수요계층 니즈에 보다 전문적이고 디자인적으로 접근해야한다.
고급수요 역시 마찬가지다. 관리 등 다양한 소프트웨어 개발 역시 중요하다. 최근 24평형대에 2가구가 거주할수 있는 평면 개발이나 주방, 세탁실, 욕실, 수납공간에 특별한 컨셉을 부여한 상품이 속속 출현하고 있다. 머지않아 1층에 식당 등 부대시설이 아울러 들어서는 소가구, 솔로들을 위한 특별 상품이 나와야한다. 더나아가 세계 최고수준인 IT기술까지 접목한 작품들이 새로 나온다면 우리의 주택은 세계시장에서 또 한번 한류바람을 불고 올 것이 분명하다.
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