부부중 소득적은 배우자에

명의 옮겨 누진세율 피해야



노후설계에 있어 주택 임대는 빠질 수 없는 항목이다. 점포, 빌딩, 주택 등 부동산을 임대하고 받는 임대료는 종합소득 중 부동산임대소득에 해당한다. 소득세법은 주택 임대에 대해서만은 모두 과세대상으로 하는 것이 아니라 공평과세와 주거생활의 안정이라는 양면을 고려해 2주택 이상 소유자가 임대하는 주택에 대해서만 과세한다. 다만, 고가주택 임대는 주택 소유수와 관계없이 무조건 과세대상이 된다. 고가주택은 과세기간 종료일(매년 12월 31일) 현재 주택공시가격이 9억원(2008년 이전은 6억원)을 초과하는 주택을 말한다.

▶주택 보유수의 계산=주택 보유수는 인별 단위로 계산하나, 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 각각의 주택을 합산한다. 다가구주택은 1개의 주택으로 보되 구분등기가 된 경우에는 각각의 세대를 1개의 주택으로 본다. 공동소유주택은 지분이 가장 큰 소유자의 소유로 본다. 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 때에는 각각의 소유로 계산한다.  임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 본다.

▶주택임대소득금액의 계산=주택임대소득금액은 총수입금액에서 임대에 소요된 필요경비를 공제한 금액이 된다. 총수입금액은 연간 임대료와 관리비의 합계액이다. 주택을 임대하고 받은 보증금과 전세금에 대해서는 3주택 이상자 외에는 소득세가 과세되지 않는다. 예컨대 가족이 거주하는 남편 명의의 단독주택 1채가 있고, 아내 명의의 아파트 1채를 2009년 12월부터 2년 계약으로 보증금 1억원에 월세 100만원에 임대하고 있는 경우, 2주택자이므로 소득세가 과세되고, 2010년 귀속연도 총수입금액은 1200만원(100만원×12월)이다.

임대소득금액은 총수입금액에서 필요경비를 공제하는 방법으로 계산된다. 필요경비는 주택을 임대하면서 들어간 인건비, 수도료, 전기료, 제세공과금 등 실제 발생한 각종 비용을 말한다. 그러나 대부분 주택임대사업자의 경우 지출증빙이 불비하기 때문에 정부가 정한 경비율에 의하여 소득금액을 계산하는 것이 일반적이다. 2010년의 경우 아파트 임대는 총수입금액의 47.9%를 필요경비로 공제하고 나머지 총수입금액의 52.1%를 임대소득금액으로 본다. 위 사례 주택임대자의 경우 2010년 주택임대소득금액은 625만2000원(1200만원×52.1%)이다.

▶종합소득세 신고납부=2주택 이상 임대자는 다른 종합소득(이자ㆍ배당ㆍ사업ㆍ근로ㆍ연금ㆍ기타소득)과 주택임대소득금액을 합산하여 계산한 소득세액을 다음연도 5월 31일까지 주소지 관할 세무서장에게 신고ㆍ납부해야 한다. 무신고시 낼 세금의 20%에 해당하는 신고불성실가산세와 연 10.95%에 해당하는 납부불성실가산세가 부과된다.

▶국외주택 임대는 주택 수에 관계없이 과세=국내에 주소를 둔 거주자가 국외에 있는 주택을 임대하는 경우에는 국내의 주택소유 여부, 고가주택 여부를 불문하고 모두 소득세 과세대상이 된다.

▶올해부터 3주택 이상자의 주택임대보증금에 소득세 과세=주택임대소득에 대한 과세정상화, 과세형평성 제고, 주택투기억제 등을 감안해 3주택 이상자 중 전세 또는 임대보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해 간주임대료를 계산하여 소득세를 과세한다. 간주임대료는「(개인별로 3억원 초과보증금×60%)×정기예금이자율(연 4.3% 내외)×임대일수/365」의 산식으로 계산한다.

▶세테크 가이드=정부가 정한 경비율에 의하여 주택임대소득금액을 계산할 경우 임대료의 절반 정도를 소득금액으로 본다. 임대주택 취득시 취득가액과 관련비용 영수증 및 임대시 발생하는 인건비, 수리비, 공과금 등 관련비용 영수증을 잘 챙겨서 소득금액을 임대료의 절반 이하로 내리는 것이 세테크 포인트이다. 소득세는 소득이 많을수록 높은 세율이 적용된다. 그러므로 임대주택의 명의를 소득이 없거나 상대적으로 소득이 적은 배우자로 하는 것도 고려해야 할 절세전략이다.

2010년 중 남편의 근로소득이 6000만원이고, 아내의 소득이 없는 경우 위 사례와 같이 연간 주택임대소득 625만2000원이 발생하는 주택의 명의를 남편으로 할 경우 165만원, 아내 명의로 할 경우 41만3000원의 소득세를 추가로 내야 한다. 다른 소득이 없는 아내 명의로 주택임대를 할 경우 123만7000원이 절세된다. 절세금액은 주택임대소득금액이 커질수록 늘어난다.

박상근(세영세무법인 고문ㆍ경영학박사)