MC 성기영: 전ㆍ월세난 여파로 임대사업이 새롭게 부상하고 있습니다. 분양 오피스텔 등에 수만명이 몰리고 임대사업을 꿈꾸는 투자자들이 크게 늘고 있는게 사실입니다. 전ㆍ월세난 지속과 맞물린 결과로 보이는데 전망과 주의점을 알아봅니다. 헤럴드경제 장용동 논설실장입니다.
-요즘 서울 오피스텔 청약에 만명 이상이 몰린다면서요?
▲우리 사회 쏠림현상을 보는 듯 합니다. 지난 23일 서울 송파구 잠실의 한 오피스텔 모델하우스는 서울 거주자만 우선 청약을 받았는데 오전 9시 줄 선 사람이 점심때가 지나서야 청약접수를 할 수 있을 정도로 붐볐습니다. 또 금주 월-화 일반청약 접수에서도 무려 1만여명이 몰리는 기현상이 벌어졌습니다. 분양물량이 1292실이었으니까 평균 청약경쟁율이 8대 1. 앞서 지난 9일 청약을 받은 서울 서초구 오피스텔 90실 분양에도 5109명이 접수, 평균 56.7대 1의 경쟁률을 보인 바 있습니다. 올해 서울에 분양한 오피스텔 4곳의 평균 경쟁률은 19.7대 1에 달할 정도니 어느 정도 열기인지 실감이 납니다.
-부동산은 알다가도 모르겠습니다. 아파트 시장은 불황ㆍ침체라는데 오피스텔은 청약열풍인데 그 이유부터 알고싶네요.
▲수도권 아파트 시장과 달리 오피스텔 시장은 펄펄 끓어오르는 이유는 크게 세가지입니다. 우선 전·월세 수요가 늘어나면서 향후 임대수익을 기대하고 투자에 나선 임대투자자들이 크게 늘어나고 있는데 따른 것입니다. 100주 동안의 전세가 상승, 특히 월세수요가 증가한데 이어 앞으로도 지속적으로 증가할 것으로 예상됨에 따라 이에 상응한 투자가 호응을 얻고 있는 것입니다.두 번째는 최근 고령화, 베이비 부머들의 직장은퇴 등의 영향이 큽니다. 이들의 퇴직은 바로 노후생활준비와 연계되는데 실제 이런 불안을 느끼는 층이 많습니다. 월생활비를 충당할 방법이 마땅치않은 것이죠. 바로 월세를 월생활비로 활용코자 하는 노후생활 대비층이 늘어나고 있는 것으로 봐야할 것 같습니다.
마지막으로 아파트에 비해 오피스텔이 상대적으로 투자규모가 적고 비교적 회전이 잘되기 때문에 선호하는 층이 늘고 있는 것으로 보입니다. 실제 분양되는 분양가나 면적을 보면 20제곱미터에서 150제곱미터까지 다양합니다. 대략 3.3제곱미터당 1000만~1500만원선이어서 투자액이 1억5000만원정도부터 가능합니다. 젊은층, 전문직 독신자 등이 편리성 때문에 선호하는 것도 오피스텔 투자붐으로 이어지는 이유입니다.
-세금과 보유 등의 규제가 덜하고 실제 소액투자, 안정적 임대수입을 올릴수 있는 상품이 많지않죠?
▲매매시장 침체로 확실한 투자처가 없다 보니 매달 안정적인 임대수입을 올릴 수 있는 오피스텔로 눈을 돌리고 있습니다. 최근 한 정보업체의 설문 조사결과에서 부동산 상품 가운데 오피스텔에 투자하겠다는 응답자가 전체의 40%에 육박했습니다. 투자상담 고객 2명 중 1명은 오피스텔 투자를 원할 정도입니다. 주택에 비해 오피스텔은 대출규제가 덜하다는 장점도 한몫을 하고 있는 것으로 풀이됩니다.
-그런데 실제 계약이 모두 잘 되는지 궁금합니다.
▲올해 서울에서 분양될 오피스텔은 총 3749실 정도입니다. 작년 4227실 보다는 다소 줄었지만 2009년 217실보다 무려 17배 증가한 물량입니다. 특히 임대수요가 많은 송파·관악·마포구 등에 집중돼 있는 게 특징입니다.
완전 분양되는 오피스텔은 극히 적습니다. 가격대비 투자수익이 안나오는 경우도 많기 때문입니다. 평균 4%대 수준으로 은행금리와 맞먹습니다. 좋은 층 , 좋은 평면만 인기이고 나머지는 미분양되는 경우가 대부분입니다. 한사람이 여러가구를 청약할 수 있는 점도 경쟁을 부추기는 요인으로 꼽히고 있습니다.
묻지마 투자는 조심해야 한다는 얘기죠. 신규 오피스텔은 분양가가 시세보다 비싼 경우가 종종 있습니다. 최근 분양된 송파의 경우도 광화문 오피스텔 분양가와 맞먹는 수준입니다. 향후 입지성이 좋아지고 있지만 시장변화에 대한 위험성 등을 감안하면 광화문이 더 유리할 수 있습니다.
더구나 원룸이나 도시형 생활주택 같은 경쟁 상품도 급격히 늘어나고 추세입니다. 오피스텔은 편리하지만 관리비와 임대료는 아파트 보다 상대적으로 비싸다는 것도 고려해야합니다.
오피스텔 주변의 소형주택 공급 계획이나 임대 수요, 제반 비용 등을 충분히 검토한 후 투자를 결정해야 합니다. 가족이 주택으로 활용하는데는 문제가 많습니다.
-좀 다른 얘긴데요. 재개발ㆍ재건축이 한꺼번에 이주를 시작, 전ㆍ월세난이 가을 또 있을 수 있다는 보도가 있었는데요. 사실일까요?
▲장기적 트렌드로 집값이 안정된다면 임대시장이 팽창하는 것은 큰 트렌드일 것으로 보입니다. 여기다가 임대시장 불안을 가중시키는게 바로 재건축ㆍ재개발에 따른 이주수요 발생입니다. 최근 3년 동안 도시정비사업에 따른 멸실주택가구를 보면 2008년 2만2000, 2009년 1만9000, 지난해 1만1000, 올해는 대략 3만5000가구로 추정됩니다.
추정치가 항상 많은데 실제로는 이보다 적을 것으로 보입니다. 절차가 계획보다 지연되는 경우가 대부분이기 때문이죠.
그렇다손 치더라도 전세난 속에서 재차 이같은 멸실주택수요가 생겨나면 국지적으로 몰리는 곳, 강남 등은 또 다시 집구하기 압박이 심해질 수밖에 없고 가격이 오르기 마련입니다.
특히 가을철은 원래 결혼 성수기와 새 학기 시작 등으로 전세 수요가 몰리는 시기인데 올 가을은 그동안 2008년 금융위기 이후 부동산 경기 침체와 수익성 부족 등을 이유로 일정을 늦춰왔던 재개발·재건축 사업장들이 조합원 이주 시기가 대부분 잡혀 있어 수요·공급 불균형이 더욱 심화될 전망입니다.
더욱이 올해 하반기 재건축·재개발 공사를 위해 조합원 이주를 준비 중인 18개 사업장 중 상당수가 1000여 가구 이상 이사를 해야 하는 곳입니다.
-과거에도 그런 경우가 있었죠? 재개발ㆍ재건축이 한꺼번에 이주를 시작, 전ㆍ월세난이 일어난 경우가 말이죠.
▲재건축·재개발 이주 시기가 겹치면서 전세 시세가 들썩인 경우가 적지 않았습니다. 1999년 9월에도 잠실·반포 등 서울 강남 저층 단지의 재건축 이주 시기가 맞물리면서 아파트·임대주택 등 전세시세가 25%씩 올랐고 이로 인해 이듬해인 2000년 서울시는 지구별 사업 시기를 조정한 사례가 있었습니다. 그래서 시기조정이 이뤄지곤 했습니다.
정부는 재개발·재건축 사업이 특정 시기나 지역에 집중돼 전·월세 시장을 자극하는 사태를 막기 위해 지난해 7월 ‘도시 및 주거 환경 정비법 개정안’을 내놓은 상태입니다. 개정안이 시행되면 시·도지사가 사업시행 인가나 관리처분 인가 시점을 조정할 수 있지만, 아직 국회에 계류 중입니다.
-새집은 공급해야 하고..전ㆍ월세는 오르고, 결국 임대주택을 많이 공급하는 대안이 필요할텐데요.
▲하반기 전세 대란을 해소하려면 개발 사업으로 인해 사라지는 주택 수 만큼 새로운 주택을 공급해줘야 합니다. 하지만 수도권 미분양 아파트가 증가하고 DTI(총부채상환비율) 규제도 강화된 상황에서 민간 건설사들이 주택 공급을 단기간에 늘리기는 쉽지 않을 것입니다.
지난해는 경기도에 신규 아파트 입주 물량이 많아 서울의 전세 수요를 일부 흡수했지만, 올해는 이 마저도 지난해 절반 수준으로 떨어질 것으로 보여 전세난은 가중될 가능성이 큽니다.
민간임대주택 활성화 대책이 나와야 한다고 목소리를 높이는 이유가 여기에 있습니다. 8.3%를 점유한 다주택자에 대한 그동안의 부정적 인식을 씻고 임대사업자로서의 지위를 확보해줘야 합니다. 정부도 이 부분에 대한 정책활성화를 적극 검토하고 있는 듯 합니다.
4%수준에 머무는 임대주택공급확대를 적극 유도하고 민간임대 활성화를 위한 것입니다. 전국민의 40%가 임대에 살고 있는 형편을 감안, 무주택서민은 공공에서 중산층은 민간임대로 해결한다는 목표아래 공공임대 확대 공급, 민간활성화를 위한 임대조건 세제완화 등을 재정비할수 있을 것입니다. 현재 민간임대사업자는 2만, 16만가구정도에 이르고 있습니다.
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