농지(산지)전용 허가를 신청한 뒤 허가가 나올 때까지 건축주는 준비해야 할 일이 많다. 만약 토목공사가 필요한 상황이라면 토목업체를 선정하거나, 토목공사에 필요한 굴삭기 등 중장비 임대 예약을 해야 한다. 중장비 임대는 대부분 예약제이기 때문에 사전에 공사일정을 예상해 중장비 임대업체에 공사현장을 알려주고 장비 임대료 등을 확인해둬야 한다. 또한 조경석 작업이 필요하다면 조경석 반입 방법과 비용을 사전에 조사한다.

그리고 직영공사의 경우는 토목공사 진행방법을, 업체에 맡길 경우엔 토목공사 결과에 대해 전체적인 밑그림을 그려놓아야 농지(산지)전용 후 공사를 원활하게 진행할 수 있다. 건축주는 토목회사나 공사를 진행할 중장비 기사에게 원하는 공사 방향과 결과물을 정확하게 이야기할 수 있어야 한다.

토목공사는 매우 중요하다. 행여 공사가 잘못되면, 특히 건축 기초공사 완료 후엔 변경이 힘들다. 토목공사를 변경하게 되면 그에 따른 비용이 추가되며, 만약 현장상황이 변경하기 어렵게 되었다면 마음에 안 들어도 건축을 완료할 수밖에 없다.

그렇기에 토목공사 방향에 대한 밑그림을 제대로 그려야 한다. 밑그림을 그리는 방법은 전용하고자 하는 필지에 대한 지적도를 크게 확대해 현장 상황을 표시하고 토목공사를 진행할 방향에 대해 지적도에 계속 표시하면서 가장 적은 공사비로 전용하고자 하는 터에 맞는 건물과 정화조 배관, 축대라인, 배수로 등을 그려 넣는다.

그리고 가장 저렴하게 건축주 본인이 짓고자하는 용도의 건물에 맞는 토목공사 방식과 비용을 산출해내야 한다. 공사의 흐름을 흩뜨리지 않으면서도 부지 활용도가 가장 높은 방법을 찾는다.

여기서 주의할 점은 농지(산지)전용허가를 받을 때 까지는 토목공사의 밑그림만 그려야지, 실제 공사를 진행하면 안 된다는 것이다. 전용허가 담당 공무원이 현장조사를 나왔을 때 이미 사전 공사가 진행되어 있다면 원상복구 명령을 내릴 수 있기 때문이다. 땅을 산 뒤 바로 전용허가를 받아 집을 짓고자 할 경우, 자칫 사전 토목공사로 인해 원상복구 명령을 받게 되면 이보다 낭패스러운 일은 없을 것이다.

만약 오래전에 땅을 매입한 뒤 미리 조경석 작업이나 택지조성 작업을 해놓았다면, 최소 1~2년이 지나 잡풀과 잡목이 뒤덮어 사전 토목공사를 해놓은 티가 안 나는 시점에 전용허가 신청을 하는 것이 좋다. 특히 농지의 경우는 사전 공사를 하는 사례가 많아 이에 더욱 주의해야 한다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)