도시에 집을 한 채 보유하고 있는 사람이 시골에 전원주택을 짓거나, 기존 농어촌주택을 매입하고자 할 때 세금에 주의해야 한다. 가장 고민스러운 것이 1가구 2주택 양도세 중과 문제다. 하지만 농어촌에 있는 작은 규모의 주택을 매입하거나 신축해 1가구 2주택이 돼도 기존에 도시에 갖고 있는 주택이 양도세 비과세 요건을 충족한다면 그대로 비과세 혜택을 받을 수 있다. 이 때 농어촌주택은 지난 2003년8월1일부터 2011년12월31일까지 취득한 주택으로 제한하고 있는데, 농어촌지역으로 인구 유입을 촉진하기 위해 이는 재차 연장될 가능성이 높아 보인다.농어촌주택은 수도권 이외의 읍·면 단위에 있는 집으로 대지면적 660㎡(200평) 이하, 주택면적 150㎡(45평) 이하, 기준시가 2억 원 이하 여야 한다. 여기서 기준 시가 2억 원 이하는 집과 부속 대지를 더한 가격이다.
새로 신축하거나 매입한 농어촌주택이 이런 조건을 충족시키고, 기존 주택이 양도세 비과세 요건을 갖추고 있을 경우 그 혜택은 그대로 유지된다. 즉, 양도세 중과 대상이 되는 다주택에서 소형 농촌주택은 아예 주택으로 간주되지 않는 것이다. 물론 이 경우 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다. 또한 수도권 외 읍·면지역이 아닌 도시지역이나, 읍·면지역이라 하더라도 토지거래허가구역이거나 관광단지 등의 경우에는 2주택으로 간주돼 중과된다.
현재 A씨가 기존 수도권 주택의 양도세 비과세 혜택을 유지하기 위해서는 두 가지 방법이 있다. 하나는 아직 건축 준공이 떨어지기 전이니 대지면적을 990㎡에서 660㎡로 축소하는 것이다. 이 경우 다시 분할측량을 실시하고, 330㎡(100평)은 다시 농지로 환원시켜야 한다. 토목, 건축 설계도 변경해야 한다. 분할측량비와 설계변경 수수료, 농지로 환원하기 위한 토목공사비가 추가로 들게 된다. 대신 농지를 대지로 바꾸기 위해 들어간 농지보전부담금은 330㎡를 환급받게 된다. 하지만 이래저래 불편할 수밖에 없다.
다른 한 가지는 당초대로 990㎡를 대지로 바꾼 뒤에 준공검사까지 마치고, 나중에 330㎡ 가량을 분할하는 것이다. 분필을 통해 집이 들어선 대지면적은 ‘660㎡ 이하’요건을 충족시키는 것이다. 분필한 330㎡에는 창고나 소규모 찜질방을 짓거나, 아니면 농지로 환원시키면 된다.
(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 칼럼리스트)
