토지 전문가들과 토지투자 관련 서적에서 자주 강조하는 땅 투자원칙 중 하나가 바로 ‘맹지를 피하라’이다. 맹지란 길(도로)과 연결되지 않은 ‘고립된’ 땅으로, 그 자체로는 건축허가가 나지 않는다.

그런데 전국의 시골 땅 가운데 상당수는 길이 없는 맹지다. 당연히 맹지의 가격은 도로와 접해있는 주변 토지에 비해 훨씬 싸다. 그럼 맹지는 천덕꾸러기일 뿐 인가? 아니다. 맹지도 맹지 나름이다. 오히려 잘만 활용한다면 맹지는 전원생활로 가는 지름길이 될 수 있다.

시골 맹지는 도로에 접한 주변의 다른 필지와 함께 땅 주인이 동일인인 경우가 많다. 따라서 맹지를 살 때, 동일 땅주인에게 길과 통하는 인접 필지에 진입로를 확보하는 조건으로 계약하면 굳이 기피할 이유가 없다.

물론 이런 땅은 대개 매도자(땅주인)가 먼저 진입로를 개설해주는 조건으로 매물로 내놓는다. 그렇기에 당장은 맹지임에도 거의 시세에 준하는 가격을 요구하기도 한다.

이 경우 진입로 부지는 가급적 별도의 분할 측량을 실시해 소유권을 넘겨받는 게 바람직 하지만, 여의치 않다면 땅주인으로부터 사용승낙을 받아 공증을 한다. 이 때 추후 문제가 생길 때를 대비해 ‘사용승낙 도로부지를 영구히 사용한다’ ‘사용승낙 도로가 포함된 땅을 매도할 경우 매수인이 사용승낙 조건을 승계토록 한다’ 등의 조건을 달아 안전장치를 확보한다.

아주 엄밀하게 말한다면, 맹지는 이와 같은 토지사용승낙을 받기도 어려운 땅을 의미한다고 할 수 있다. 하지만 보통 일반인들은 처음부터 진입로가 확보된 땅이 아닌 경우 당연히 맹지로 여기며, 사용승낙을 받을 수 있다고 하더라도 꺼리는 게 사실이다. 가격 또한 이런 기피심리가 반영되어 주변 시세보다 싸다.

맹지와 접해 있는 땅이 도로를 확보하고 있는 경우, 두 필지를 일정 간격을 두고 사들여 합치는 것(합필)도 맹지 투자의 한 방법이다.

이처럼 길이 확보되면 그 때부터 맹지의 팔자도 확 달라진다. 고립된, 죽어있던 맹지가 일약 알짜 땅으로 거듭나게 되는 것이다.

흔히 기획부동산에서 쪼개 파는 땅도 대부분 맹지이다. 이들은 개별 필지로 연결되는 도로를 사도로 만든다. 하지만 지나치게 많이 쪼개 팔기에 개별 등기는 물론 개발행위 허가 및 건축 과정에서 많은 어려움에 부딪히게 된다. 이런 이유로 기획부동산이 쪼개 판 땅은 고발, 소송 등 분쟁이 끊이지 않는다.

미운 오리새끼에서 백조로 탈바꿈할 잠재력을 지닌 맹지를 매입하려면, 먼저 해당 지역의 땅을 손금 보듯 꿰고 있고, 진입로를 만들어 내는 법 지식과 실무에 밝은 실력있는 토박이 중개업자를 만나는 게 중요하다.

실수요자나 투자자 또한 맹지를 사기 전에 어떻게 진입로를 확보해 땅 전체의 쓰임새를 높일 것인지 최소한 수차례 방문해 꼼꼼하게 설계해보아야 한다.

(헤럴드경제 객원기자,전원&토지 컨설턴트)